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2026-04-20 17:38:47 来源:环球时报(Global Times) 作者:访谈观察

美国住房市场近期跨过了一个值得关注的节点:目前房贷利率高于6%的美国人数量,已超过利率低于3%的群体。  这一变化之所以重要,是因为疫情期间的超低利率(尽管对抢到低利率的房主而言十分划算),在此后一直是美国住房市场的“症结”之一。  人们不愿卖房,因为这意味着要放弃低成本贷款、转而背负高得多的新贷款。美联储数据显示,自2021年(当时30年期房贷利率不足3%)以来,房贷利率已翻倍不止,且维持在6%以上的水平已超过三年。  持有低利率的房主选择“按兵不动”,随之而来的房源减少引发了库存紧张与房价飙升——这一现象被称为“房贷锁定效应”。  锁定效应或逐步缓解  房地产应用程序Reventure的首席执行官Nick Gerli在社交平台X上指出了这一利率群体的反转,并表示:“未来房主的平均利率会持续走高,这其实是好事,因为它会削弱房贷锁定效应。随着锁定效应不断减弱,未来市场库存可能会大幅增加。”  若房屋不再符合自身需求,持有低利率的房主更可能选择卖房——换工作、结婚、离婚、生育、退休等生活变化,都可能让他们即便放弃低利率也要出售房产。这也解释了为何3%以下利率的房贷规模逐月缩减,而6%以上的高利率房贷持续增加(因为多数新30年期房贷利率都在6%左右)。  不过Redfin首席经济学家Daryl Fairweather认为,近期的群体反转不会带来太大影响:“随着时间推移,这一问题的影响会逐渐减小,但缓解过程会很缓慢。”  Fairweather将利率低于4%(而非3%)的群体视为“被锁定者”,而这一群体仍占所有房贷持有者的半数以上。即便利率低于5%,对卖家而言也足够划算,他们在卖房前大概率会再三犹豫:“房贷锁定效应很可能还会在未来四五年里,成为住房市场的主要影响因素。”  根据Bankrate去年7月的调查,54%的美国成年人表示“无论房贷利率多低,都不会卖房”,这一比例较2024年上升了12个百分点;近三分之一(32%)的人需要房贷利率低于6%才愿意卖房,23%的人则要求利率降至5%以下。  即便是1个百分点的利率差,在贷款周期内也可能累计造成数万美元的成本差异。  锁定效应并非房价高企的唯一原因  哥伦比亚商学院房地产专家Tomasz Piskorski指出,约40%的房屋根本没有房贷,因此房源流通性低与房价飙升不能完全归咎于锁定效应。自2019年以来,美国房屋中位数价格上涨了约10万美元(现突破41万美元),更多是受通胀影响——包括劳动力与建筑成本的上涨。  “房贷锁定效应每天都在减弱。老年人无论是否受锁定效应影响,迟早都会搬离现有房屋。”Tomasz Piskorski说,“可以肯定的是,10年后房贷锁定效应将不再是住房市场的话题。”  但在此期间,这一效应会造成代际鸿沟:“年轻人觉得自己买不起房,因为老年人因低利率不愿卖房。正是那些推迟‘换小房’的群体,对房源供应起着关键的抑制作用。”  2026年美国房市预期分化  市场对2026年美国房地产市场的预期存在分歧:  Reventure预测,今年美国房价整体持平,但区域差异显著——田纳西州、亚利桑那州房价或下跌,伊利诺伊州则可能上涨;  Realtor.com预计,2025年跌至数十年低谷的成屋销量将小幅回升,受新房建设推动,销量或增1.7%、库存或增近9%;  竞争对手Zillow则预计成屋销量增超4%、房价涨1.2%;  美国全国房地产经纪人协会(行业组织)预测,成屋销量将增14%、房价涨4%。  换句话说,即便房贷锁定效应快速消退,对潜在买家而言,房价也未必会更便宜。 .appendQr_wrap{border:1px solid #E6E6E6;padding:8px;} .appendQr_normal{float:left;} .appendQr_normal img{width:100px;} .appendQr_normal_txt{float:left;font-size:20px;line-height:100px;padding-left:20px;color:#333;} 海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP 责任编辑:陈钰嘉

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